離婚の基礎知識

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2017.05.01更新

 夫婦が婚姻期間中に不動産を購入した場合,その不動産も当然に財産分与の対象になります。


 すでに住宅ローンの支払いが終わっている不動産の場合は,不動産を売却して,売却益を2分の1するか,不動産を取得する側が2分の1相当額を金銭で支払うなどして分与すればいいので,問題は多くありません。

 

 しかし,不動産にまだ住宅ローンが残っている場合には,問題が複雑になります。
 この場合も大きく分けて2つのケースがあります。
 一つは住宅の現在価値がローンの残高よりも大きい「アンダーローン」のケースです。
 もう一つは,住宅の現在価値がローンの残高よりも低い「オーバーローン」のケースです。

 

 アンダーローン不動産の場合,財産分与にあたって不動産を売却してしまえば,売却益が残りますので,この売却益を2分の1ずつ分ければいいので,問題は少ないです。

 他方で,オーバーローンのケースでは,住宅を売却しても債務が残ってしまいますので,この債務の負担をどうするのか,という問題が残ります。
 この点,婚姻期間中の債務についても,財産分与ではマイナス財産として考慮されますので,2分の1ずつ負担するという解決が最もスタンダードな考え方です。
 しかし,裁判所では債務の負担を対金融機関(住宅ローン債権者)との関係で命じることができませんので,裁判所を通じた解決にはなじまないものとなっております。
 残った債務については,ローンの名義人が負担することとし,その他の背一曲財産で調整していくなどの方法を考える必要があります。

以上は不動産を売却した場合についての処理です。

 

 では,不動産にどちらか一方が住み続ける場合はどうでしょうか。
まず,不動産と住宅ローンの名義人が同一であり,かつ不動産がオーバーローンの場合には問題は生じません。
オーバーローンの不動産は資産価値がないものと考えられ,かつ名義の移転も伴わないので,別段の清算も必要ないからです。
他方で,不動産がアンダーローンだった場合には,不動産の名義人から相手に対して,不動産価値とローンの差額の半分を支払うことになるでしょう。

次に,不動産とローンの名義人ではない方が,住宅に住み続ける場合です。
この場合,不動産がオーバーローンだったとしても,名義の移転を簡単にすることはできません。
住宅ローンが残っている場合,通常,住宅の名義変更をするには金融機関の同意が必要となります。
また,住宅ローンの名義を変更するにしても,金融機関の審査を受けなければなりません。
 特に,住み続ける側が専業主婦だったような場合には,金融機関の審査は下りないことが多いでしょう。
 そのため,不動産とローンの名義人ではない者が住み続ける場合,そもそも,それぞれの名義を変更できるか,という問題が生じます。
 それぞれ名義の変更ができれば問題は解決されます。
 他方で,名義の変更が出来なかった場合,以後の住宅ローンは誰が支払うのか,ローンを払い終わった後の不動産の名義をどうするのか,固定資産税の負担をどうするのか,という点も考えて,取り決めをしなければなりません。

投稿者: ガーディアン法律事務所

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